header afb

Prima Casă are faţă nouă şi un plafon de 2,5 milioane de lei. Potrivit ultimelor modificări, locuinţele consolidate sunt asimilate celor noi

 

Prima Casă are faţă nouă şi un plafon de 2,5 milioane de lei. Potrivit ultimelor modificări, locuinţele consolidate sunt asimilate celor noi. În cazul apartamentelor construite sau consolidate în ultimii cinci ani, statul va garanta 50 la sută din credit. Pentru locuinţele mai vechi, garanţia scade la 40 la sută. Însă asta ar putea să însemne avans mai mare cerut de bănci. De altfel, au apărut deja două bănci care au anunţat un avans necesar de 10 la sutp în cazul programului Prima Casă.

Programul Prima Casă 2017 a fost implementat deja de câteva bănci. Diferenţa majoră, faţă de vechea formă a acestuia ţine de vechimea imobilului.

În plus, locuinţele care au fost supuse consolidării sau reducerii riscului seismic cu cinci ani înainte de solicitarea creditelor pentru achiziţionarea lor sunt asimilate locuinţelor noi.

Dincolo de schimbările aduse programului Prima Casă pentru acest an, luna februarie mai vine cu o noutate. Unele dintre bănci au decis să majoreze avansul cerut de la 5 la 10%. Majorare de avans care vine pe fondul garanţiei diferenţiate în funcţie de vechimea locuinţei.

Pentru locuinţele vechi, acolo unde garanţia statului va fi de 40 la sută din valoarea creditului, preţul locuinţei nu trebuie să fie mai mare de 60.000 de euro. Specialiştii din piaţa imobiliară spun că schimbările aduse programului Prima Casă vor stimula creşterea cosntrucţiilor noi.

Asta înseamnă că pe piaţă ar urma să apară mult mai multe proiecte imobiliare noi.

Preţul locuinţelor noi variază între 30.000 de euro, în sud, pentru apartamente cu două camere, 45 – 50.000 de euro pentru locuinţele din estul Capitalei şi chiar 100.000 de euro pentru nordul Bucureştiului. Plafonul de garantare pentru Prima Casă, în acest an, este de 2,5 miliarde de lei.

 

Care este perioada optimă de rambursare a unui credit ipotecar: 10, 20 sau 30 de ani?

Perioada de rambursare poate fi un criteriu cel puţin la fel de important ca nivelul dobânzii sau al avansului în momentul contractării unui credit ipotecar, în condiţiile în care costul cu dobânda ar putea fi micşorat cu zeci de mii de lei chiar şi în cazul în care se alege o perioadă de rambursare mai mică cu doar câţiva ani. De exemplu, la un credit de 230.000 de lei (51.000 de euro) la o rată actuală a dobânzii de 3,8% pe an, suma economisită la un împrumut pe 25 de ani faţă de un credit pe 30 de ani va fi de aproximativ 30.000 de lei.

De multe ori însă persoanele care doresc să achiziţioneze o locuinţă prin intermediul unui credit bancar nu dau o importanţă semnificativă orizontului de timp pe care accesează finanţarea pentru că fie nu cunosc dezavantajele unei perioade lungi de rambursare, fie pentru că o rată aferentă unei perioade scurte ar însemna o povoară considerabilă pentru bugetul familiei.

De exemplu, un credit ipotecar de 230.000 de lei pe 10 ani înseamnă o economie de aproximativ 110.000 de lei faţă de suma totală rambursată în cazul unui credit care se întinde pe 30 de ani, valoarea totală de rambursat fiind de 277.280 lei, faţă de 386.273 lei în cazul creditului pe 30 de ani. Dezavantajul unei perioade de rambursare mai compacte constă însă într-o presiune mai mare pe buget, în cazul exemplului nostru rata lunară ajungând la 2.300 de lei. Calculul a fost realizat luând în calcul datele disponibile pe portalul financiar finzoom.ro.

Pe de altă pare, rata lunară aferentă unui credit pe 30 de ani este cu aproape 50% mai mică, mai exact 1.070 de lei, ceea ce permite menţinerea unui anumit nivel de trai. O soluţie de compromis ar putea fi contractarea creditului pe o perioadă de 20-25 de ani.

Totuşi, dincolo de calculele privind economiile generate de o perioadă mai scurtă de împrumut, nu există o variantă optimă general valabilă pentru fiecare client în parte, varianta optimă fiind stabilită în funcţie de nevoile şi capacitatea financiară a fiecăruia.

„Noi le recomandăm clienţilor să contracteze creditul pe o perioadă de 20 de ani, maximum 25 de ani pentru cei care au venituri mai mici, deoarece cu cât perioada de creditare este mai mare cu atât dobânda plătită va fi mai mare. Bineînţeles, contează foarte mult şi nivelul venitului clientului atunci când se alege perioada creditului. Totodată, în cazul în care clienţii reuşesc să pună bani deoparte şi vor să ramburseze anticipat le recomandăm să ceară băncii reducerea perioadei de creditare şi nu a ratei”, a explicat Liviu Andrei, managing partner al brokerului Alliance.

Un alt aspect important care trebuie avut în vedere atunci când se alege perioada de rambursare este nivelul dobânzilor din piaţă. Astfel, chiar dacă la momentul contractării creditului o rată lunară aferentă unei finanţări pe o perioadă mai scurtă de timp, de exemplu 10 ani, poate părea suportabilă, clientul trebuie să conştientizeze faptul că dobânzile fluctuează şi implicit şi ratele lunare, existând riscul ca acestea să crească. |n prezent dobânzile la creditele pentru achiziţia unei locuinţe sunt la nivelul minim istoric, însă perspectivele sunt de creştere. |ntr-un scenariu de creştere cu 3 puncte procentuale a dobânzii anuale de la 3,8% la 6,8% rata lunară plătită la împrumutul ipotecar în valoare de 230.000 de lei pe 10 ani sare la 2.650 de lei, ceea ce echivalează cu o majorare a ratei de 350 de lei. În cazul creditelor pe o perioadă mai lungă creştere dobânzilor se resimte mai puternic. De exemplu, în cazul unui credit pe 30 de ani rata lunară se majorează cu circa 400 de lei, urcând de la 1.070 la 1.500 de lei. Ratele lunare mai mari generetate de creşterea dobânzii vor însemna totodată o sumă semnificativ mai mare rambursată bancii la finalul perioadei de creditare. Spre exemplu, în cazul unei creşteri de 3 puncte procentuale a dobânzii suma totală rambursată bancii creşte cu 14% în cazul unui împrumut pe 10 ani. Spre comparaţie, în cazul unui credit pe 20 de ani suma rambursată creşte cu 28%, în timp ce în cazul unui împrumut pe 30 de ani suma de rambursat este mai mare cu 40%.

Acest articol face parte dintr-o campanie editorială de informare cu privire la achiziţia unei case, susţinută de Storia.

 

Avans Minim Credit Ipotecar

Băncile şi-au regândit strategia şi au micşorat, rând pe rând, avansul minim cerut pentru creditele ipotecare de la 35 la sută, la 20 la sută sau chiar 15 la sută. În ultimele zile, alte două bănci au venit cu această decizie, însă îşi triază mult mai bine clienţii. Una dintre ele pune pe piaţă un împrumut cu dobândă fixă în primii şapte ani. Avansul este însă diferenţiat, în funcţie de anumite oraşe şi localităţi din ţară.

Brokerii de credite spun că în ultima vreme, odată cu scăderea avansului minim cerut de bănci pentru împrumuturile ipotecare, cererea de credite a crescut.

Pe de altă parte, şi-au personalizat ofertele cu un avans minim ceva mai prietenos.

Una dintre băncile care au redus avansul minim cerut pentru împrumuturile ipotecare, vine cu o dobândă fixă în primii şapte ani şi avans de 20 la sută care se modifică însă de la o zonă la alta până la 45 la sută, iar perioada maximă de acordare este pe 30 de ani.

În prezent, şapte din cele mai mari instituţii de creditare au redus avansul minim la creditele ipotecare standard.

Termeni Specifici

AEGRM  - Arhiva Electronicǎ de Garanţii Reale Mobiliare.
Acord CRB  - Acordul scris al clientului, în baza căruia o instituţie de credit solicitǎ de la Centrala Riscurilor Bancare (CRB) informaţii de risc bancar cu privire la client (ex. : informaţii cu privire la credite, angajamente de platǎ, fraudǎ ).
Asigurare de viaţă atasatǎ creditului  – Poate fi poliţa de asigurare de viaţǎ, de grup sau individualǎ, prin care banca este desemnata beneficiarǎ pe perioada derulǎrii creditului.
Analiza dosarului  - Pentru solicitarea unui credit, completati o cerere de credit şi o depuneti impreunǎ cu actele pe care banca vi le solicitǎ pt demonstrarea venitului; se alcatuieste un dosar care va fi supus unei evaluari de cǎtre comisia specializatǎ a băncii, iar în urma acesteia se stabileste dacă solicitantul va fi creditat sau nu.
Bancomat  – Automat bancar care permite retragerea şi depunere de numerar şi alte tranzactii bancare electronice cu ajutorul unui card bancar şi în baza unor instructiuni speciale (inserare PIN, selectarea operaţiunii din meniu etc.). I se mai spune şi ATM – Automatic Teller Machine
Baza de calcul a venitului  - Este modul în care se calculeazǎ venitul care se va lua în considerare la acordarea creditului; se pot lua în considerare venitul solicitantului, venitul cumulat al solicitantulului şi al soţiei/soţului; venitul luat în calcul este cel din: salariu, comisioane, contracte de colaborare, pensie, dividende, chirii, cele obţinute din meserii liberare, etc.
Biroul de credit  – Institutie care proceseaza datele privind persoanele fizice care: au contractat credite de la bǎnci sau societaţi financiare, au cumparat un produs în sistem leasing, au fost asigurate împotriva riscului de neplatǎ de o societate de asigurari – date referitoare la fraudulenţi şi inadvertenţe, provenite din surse bancare şi non-bancare în scopul evaluarii solvabilitǎţii, al reducerii riscului de creditare şi al determinarii gradului de îndatorare al debitorilor persoane fizice.
Cadastru  – Registru public care conţine informaţii şi planuri despre toate imobilele situate pe teritoriul unei localitati. Serveste la identificarea şi evidenţierea imobilelor pe categorii de folosinţǎ, la stabilirea impozitelor şi la întocmirea la zi a carţii funciare.
Cesiune  – Este întelegerea prin care un creditor (cedent) transmite, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, un drept de creanţǎ propriu cǎtre o altǎ persoanǎ (cesionar).
CIP  – Centrala Incidentelor de Plati – Este sistemul naţional de gestionare în interes public al riscului bancar. Adicǎ într-o bazǎ de date sunt înregistrare incidente de platǎ (ex. : refuzul la platǎ, declararea instrumentelor pierdute, furate, distruse, anulate), iar baza de date poate fi consultatǎ atât de bǎnci, cât şi de orice persoanǎ fizica, dar tot cu ajutorul bǎncilor.
Codebitor  - Soţ/soţie şi/sau rudǎ sau afin de gradul I cu solicitantul (pǎrinte, copil major etc.), care locuieşte impreunǎ cu acesta şi contribuie la bugetul familiei şi la rambursarea creditului.
Cont curent  – Este instrumentul bancar cu ajutorul cǎruia se pot administra usor şi eficient banii. Pentru ca permite accesul permanent la bani, contul curent ofera, în mod normal, dobândǎ mult mai micǎ decât un cont de economii sau un depozit la termen.
Comision la administrarea creditului  - Pentru serviciile şi operaţiunile pe care banca le realizeazǎ pe durata creditului, se percepe un comision procentual din valoarea creditului, diferit la fiecare tip de credit.
CRB  - Centrala Riscurilor Bancare – Entitate administratǎ de Banca Naţionalǎ care colecteaza şi furnizeaza informaţii despre creditele persoanelor fizice.
Credit de consum  - Orice credit contractat de o persoanǎ fizica în vederea satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului şi/sau ale familiei acestuia ori pentru achizitionarea de bunuri, altele decât cele care se circumscriu unei investiţii imobiliare.
Creditul imobiliar  - Tip de credit destinat achiziţionarii unui imobil (locuinţǎ sau teren) garantat în diverse moduri.
Creditul ipotecar  - Este un credit imobiliar garantat numai cu ipotecă asupra locuinţei/terenului achiziţionate şi este reglementat de o lege specialǎ.
Data acordǎrii  – Este data la care banca vireaza în contul clientului suma aferentǎ creditului aprobat.
Data aprobarii  - Este data la care banca aprobǎ creditul solicitat.
Data rambursării  – Este data la care debitorul ramburseaza rata şi dobânda aferenta creditului primit.
DAE  - Dobânda anuala efectivă – Reprezintă costul total al creditului, adicǎ suma tuturor taxelor, comisioanelor şi dobanzii percepute de bancă.
Debit  – Datoria pe care o anumita persoanǎ o are la bancă sau la o altǎ institutie financiarǎ.
Debitor  – Persoanǎ care a luat un credit de la o bancă, datorand astfel o sumǎ de bani bǎncii.
Descoperire de cont  – Posibilitatea retragerii din cont a unei sume mai mari decât cea existenta. Se mai numeste overdraft.
Dobânda fluctuantǎ / fixǎ  – Dobânda este preţul imprumutului acordat de creditor debitorului şi platit de acesta din urma pentru a dobândi dreptul de a folosi o sumǎ de bani în cursul unei perioade determinate. Indicǎ tipul dobânzii: fixǎ (rǎmâne neschimbatǎ până la sfarsitul termenului) sau fluctuantǎ (se modificǎ în funcţie de diferite criterii: evoluţia pieţei, indicii monetari europeni).
Eligibilitate  – Suma condiţiilor pe care un client trebuie să le îndeplineasca pentru acordarea unui credit (ex.: vârsta, vechime în muncǎ, tip de venit).
EURIBOR  – abreviere pentru sintagma Euro Interbank Offered Rate. Termenul defineste o rata a dobânzii Euro-denominatǎ, practicatǎ în relatiile interbancare de cǎtre marile bǎnci pentru imprumuturile în euro.
Evaluarea imobilului  - Banca crediteazǎ solicitantul pentru o valoare a imobilului/terenului, care va fi cumparat, valoare pe care evaluatorul specializat o apreciazǎ; se poate întampla ca el să stabileascǎ un preţ diferit de cel pe care il cere vânzatorul.
Executare silitǎ  – Procedura juridică prin care creditorul obliga debitorul să îi plateasca suma datoratǎ . Executarea silitǎ presupune scoaterea la vânzare a bunurilor cu care debitorul sau garanţii lui au garantat pentru suma imprumutatǎ.
Extras de cont  – Document bancar eliberat clientilor, în care sunt înscrise toate operaţiunile de încasări şi plati efectuate într-o anumita perioada, prin conturile deschise de clienti la bancă.
Familie  - Solicitantul de credit şi sotul/ soţia acestuia.
Garanţie  – Este un bun imobil (garanţie ipotecarǎ) sau mobil cu care impumutatul sau un terţ garant este de acord să garanteze obligaţiile asumate printr-un contract de credit, pană la stingerea acestora. Dacă la scadenţǎ debitorul nu îşi onoreaza datoriile, atunci creditorul este îndreptǎţit să declanseze procedura de executarea silitǎ a bunului asupra caruia a constituit garanţia, pentru a-şi acoperi creanţa.
Garant ipotecar  - Proprietar sau co-proprietar al imobilului cu care se garanteazǎ creditul (poate fi imprumutatul, codebitorul sau o terţǎ persoanǎ).
Garanţie Reala Imobiliarǎ (GAJ)  – Garanţie reala pusă pe unul sau mai multe bunuri mobile care servesc la garantarea unei obligatii financiare, până la stingerea acesteia. Dacă la scadenţǎ debitorul nu îşi onoreazǎ datoriile, atunci creditorul este îndreptaţit să declanseze procedura de executare silitǎ pentru a recupera suma imprumutatǎ.
Garant  - Este persoana care se angajeazǎ să plateascǎ datoriile scadente ale unei persoane, în cazul în care acesta din urmǎ este în incapacitate de platǎ.
Imobil  - Constructia şi terenul aferent constructiei conform actelor de proprietate sau un teren liber de construcţii.
Ipotecă  – Este garanţia instituita asupra imobilului achizitionat printr-un credit ipotecar sau în cazul în care contractezi un credit garantând cu un imobil care îi da dreptul creditorului să îl scoata la vânzare în cazul nerambursării sumei datorate.
Libor  – rata a dobânzii practicatǎ pe piaţa londonezǎ de cǎtre bǎncile de prim rang pentru remunerarea depozitelor lor reciproce.
Oficiu de Cadastru şi Publicitate Imobiliarǎ  - Biroul competent să efectueze operaţiunile de publicitate imobiliarǎ cu privire la intabularea proprietaţii.
Persoane care desfasoarǎ profesii independente în baza unor legi speciale  - Persoane care desfasoarǎ activitati independente organizate în baza unor legi speciale (ex. avocati, notari, medici, arhitecti, experti contabili, farmacişti, notari publici etc.) şi care ţin contabilitatea în partidǎ simplǎ (ţin registru de încasări şi plati).
Prescoring  - Scoring preliminar, calculat în etapa de informare, pe baza informaţiilor preliminare oferite de client, fǎrǎ documente justificative, în funcţie de care brokerul/bancă poate decide dacă este oportunǎ depunerea documentaţiei de credit.
ROBOR  - rata medie a dobanzii pentru imprumuturile acordate pe piaţa interbancarǎ; rata dobanzii percepute de o bancă pentru creditele acordate este întotdeauna mai mare decât ROBOR, întrucât din suma încasătǎ, banca trebuie să acopere costul resurselor obţinute din credite pe piaţa interbancarǎ.
Scoring  - Cumul de criterii prestabilite, la care solicitantul trebuie să obţina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne ale bǎncii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.